La ciudad y la renovación urbana para los centros históricos

Carlos Zevallos
Por: Carlos Zevallos
Docente de la Escuela de Posgrado

El presente busca impulsar el desarrollo urbano y proponer alternativas para cubrir las brechas de vivienda generadas en el mercado inmobiliario de Lima.

 

Las ciudades son espacios vivos que se renuevan constantemente, donde conviven autoridades, vecinos, usuarios e inversores. Así mismo, esto lo podemos aderezar con regulaciones, urbanismo, arquitectura, finanzas y economía, que influyen directamente en su funcionamiento. Por ello, la ciudad se renueva y el desarrollo urbano debe de leer, entender y solucionar lo que sucede en ella. 

 

Actualidad del Centro Histórico

la ciudad y su renovacion urbana para los centros historicos3Algunas cifras como evidencias del Centro Histórico de Lima (en lo sucesivo CHL) donde a la fecha (2020) viven 170,000 personas y cuenta con una extensión aproximada de 1,033 hectáreas (incluyendo parte del distrito de Rímac). En lo concerniente a los inmuebles tenemos: 678 Monumentos, 1,292 de Valor Monumental y 5,000 propiedades que son o tienen la condición de entorno, todo esto en una zona monumental.

 

No es objeto del presente artículo tratar las regulaciones que tiene el CHL, que son amplias, sobre reguladas y contradictorias. Lo que queremos tratar en este artículo, es resaltar los activos inmobiliarios, su uso, financiamiento y puesta en valor, con las posibles y existentes herramientas que hoy nos da el sistema financiero. De esta manera, podremos dar a conocer como impulsar los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibra-Firbi), fideicomisos de titulización, fondos de inversión, entre otros.

 

Esta simbiosis de activos tangibles y activos mobiliarios transables en el mercado de capitales, es una buena fórmula de lo real y lo financiero-económico en el mercado de valores. La singularidad de los medianos plazos en los activos genera la demanda para diversos actores financieros, desde empresas de seguros, fondos mutuos hasta empresas de fideicomisos y bursátiles. Por ello, creemos que los centros históricos, en este caso el de Lima, tienen el potencial para generar proyectos de usos múltiples a pequeña escala. Del mismo modo, cuenta con un alto impacto de desarrollo para sus usuarios, dado su alto tránsito y flujo, y genera una inversión sostenible en el tiempo.


Lo sostenible e innovador en esta coyuntura económica parte de que la demanda del mercado inmobiliario sea hacia el alquiler y la promoción de proyectos de construcción de vivienda social.

Los lugares donde existen incentivos, tales como: DAET (derechos adicionales de edificación transferibles), el sistema financiero y los programas de vivienda social estatal son una alternativa; sin embargo, aún son insuficientes. También, se puede activar al mercado de capitales con el Fondo MiVivienda, como garante de instrumentos de deuda emitidos a través de procesos de titulización.

 

Estimaciones sobre las brechas de viviendas

la ciudad y su renovacion urbana para los centros historicosEn la actualidad, la inversión pública debería generar 150,000 viviendas anuales (vivienda no social, social y construcción en sitio propio) para empezar a cerrar el déficit habitacional. Sin embargo, la producción formal de viviendas urbanas representa el 44.6% de esta meta, es decir se construyen 66,900.


Los incentivos dirigidos a las inmobiliarias para la construcción de vivienda social, presentado por el congreso el 2021 con la ley de desarrollo urbano, buscan cerrar las brechas de déficit habitacional. De este modo, se requiere impulsar la construcción de 190,000 viviendas nuevas anuales en un horizonte de 10 años. Esto implicaría que se destinen S/7,000 millones en bonos habitacionales cada año (cuando el MVCS recibe S/800 millones).

 

Perspectivas y retos para el futuro

la ciudad y su renovacion urbana para los centros historicos4Este escenario presenta una coyuntura difícil y retadora a nivel nacional que obliga al sector privado a invertir donde el sector público abra la posibilidad.

 

Una alternativa viable son las Obras por Impuesto, donde la propuesta de Ley de desarrollo urbano genera esa posibilidad. Existen más de 1,600 municipalidades distritales, el 22% tenía en el 2016 un plan de desarrollo urbano vigente, para el 2019, la cifra bajó a 11,7% dar nuevos lineamientos para el ordenado crecimiento de las ciudades esta Ley es un primer paso.


El gran reto es tener la ley de uso y gestión del suelo urbano (existe una propuesta de proyecto de Ley N°1797/2017-CR) que permite tener el buen y planificado uso de suelo entre las municipalidades (distritales y provinciales), el sector privado (promotor-inmobiliario-edificador) y el sector Vivienda (MVCS), para el desarrollo de futuros proyectos de vivienda y desarrollo urbano en activos del Estado que podrían destinarse para el desarrollo urbano. De esta manera la planificación urbana que incluye al Operador Público de Suelo, permitirá: que no haya terrenos en desuso, eliminar la informalidad, la eliminación del tráfico de terrenos, la trazabilidad de la data por el uso del suelo y la zonificación para el centro histórico de Lima. Volviendo al título del artículo, existen alrededor de 1,000 inmuebles para esta renovación urbana planteada con diversos mecanismos financieros a medida del proyecto.


El juego del dinero, con activos físicos-tangibles, solo es relevante cuando va hacia algo que tiene valor. Es así como se genera plusvalía que se recupera con impuestos o con más inversión. De este modo, el valor del metro cuadrado se aprecia y el mercado inmobiliario se activa, tanto por oferta como por demanda.

 

Entonces, debemos tener un pensamiento disruptivo para entender y responder con rapidez a los cambios, dejando atrás prejuicios y paradigmas que no nos permitan entender que tanto la inversión en obra pública y/o privada están asociadas a objetivos compartidos y que tienen un alto impacto económico. Sin dejar de lado que debe existir una regulación que genere incentivos, obligaciones y derechos.

 

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