Vivienda: Las primeras medidas del Gobierno

Ante la importancia de la generación de vivienda de interés social, el Gobierno Nacional ha dictado una serie de medidas, con el objetivo de evitar una inminente radical caída en su demanda y oferta, que podría llevar a paralizar un vital sector de nuestra economía

El impacto económico que viene generando el COVID-19 en el país podría paralizar la generación de vivienda, y en particular la vivienda de interés social, sector que ha venido siendo pieza clave en el crecimiento de la economía y de gran importancia para el bienestar de la población.

Vivienda de Interés social – VIS, Techo Propio

Brevemente señalaremos qué es la vivienda de Interés Social -VIS, según la legislación vigente.

En el 2002 se crea el programa Techo Propio y el Bono Familiar Habitacional BFH, cambiando el modelo de intervención estatal en la generación de vivienda para las personas de menores recursos. El Estado deja de ser constructor de casas y se convierte en promotor de la vivienda, y asume el innovador reto de subsidiar la demanda. 

El mecanismo del “ABC Ahorro + Bono + Crédito, incorporó a los desarrolladores inmobiliarios privados y entidades financieras, para combatir el altísimo déficit inmobiliario y la informalidad. Este nuevo modelo alejó a este sector de la tentación del manejo clientelista y el direccionamiento del apoyo estatal.

La Ley 27829 de dicho año posibilitó esto, creó un subsidio llamado Bono Familiar Habitacional - BFH y definió la vivienda de interés social - VIS, como una solución habitacional, de un valor de US$ 12,000 dólares americanos, priorizándose las viviendas con valor por debajo de los US$ 8,000.  El BFH alcanzaba los US$ 3,400 dólares americanos.

Mucho tiempo ha pasado y han habido muchos cambios normativos. En la actualidad el valor de la VIS del programa Techo Propio alcanza los S/.105,000 soles y el subsidio del Estado, mediante el BFH, alcanza a S/. 34,400 soles.

¿Y los créditos Mivivienda?

El crédito Mivivienda es un exitoso mecanismo Estatal para generar vivienda, mediante el fondeo a instituciones financieras a condiciones preferenciales, para que más gente pueda acceder a créditos hipotecarios baratos, es decir, con tasas más bajas a las que ofrece el propio sistema financiero para los créditos hipotecarios, cubriendo un sector de población de ingresos medios.  

El valor de la vivienda para los créditos Mivivienda, debe ser como máximo S/. 427,600 soles, y los créditos para viviendas cuyo valor alcancen hasta S/. 316,800 soles, gozan además de un subsidio estatal, llamado Bono del Buen Pagador - BBP. Este tipo de viviendas no estaban consideradas, mediante una Ley, como VIS, pero esto acaba de cambiar, como señalaremos más adelante.

El resultado, luego de cerca de 18 años de aplicación de este modelo, que generó el llamado “boom inmobiliario” de la primera década de este siglo, ha sido muy positivo, como podemos apreciar en el siguiente cuadro. Pero queda aún mucho por hacer para acabar con el déficit habitacional1 2 , tanto cuantitativo como cualitativo, y poder así alejar a la población de ver a la informalidad como la única manera de lograr un espacio donde vivir. El COVID – 19, complica todo.

Medidas del Gobierno

Accesos a los programas de VIS

Una de las primeras medidas que ha tomado el Gobierno en el marco de la emergencia por el COVID-19 y la delegación de facultades que le ha otorgado el del Congreso de la República, ha sido la emisión del Decreto Legislativo 1464, que promueve la reactivación de la economía a través de incentivos dentro de los programas de vivienda3.

Esta norma ha eliminado temporalmente un requisito de selección para acceder a la vivienda con subsidio del Estado en el programa Techo Propio, el ahorro mínimo, tanto para la construcción de sitio propio y la adquisición de una nueva vivienda4. 

Asimismo, dispone que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, debe establecer un valor especial para el BFH. Esto aún no se ha hecho, pero el Viceministro de Vivienda y Urbanismo, David Ramos, adelantó que el valor de este subsidio se aumentaría a S/. 36,550 soles para la adquisición de vivienda5.

Asimismo, Ramos señaló que para el caso de los créditos Mivivienda se reduciría la cuota inicial, que actualmente es del 10% del precio de la vivienda, y se subiría el monto del subsidio del Estado, elevando el valor del BBP.

Flexibilidad en la regulación de proyectos de VIS

En el mismo marco del Decreto Legislativo 1464, el Poder Ejecutivo ha emitido el Decreto Legislativo 1469, que modifica la Ley 29090, ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones, para dinamizar
y reactivar la actividad inmobiliaria.

Esta norma, le otorga rango de ley al Reglamento Especial de Habilitaciones Urbanas y Edificación, que fue aprobado con Decreto Supremo Nº 010-2018-VIVIENDA.  Dicho Reglamento flexibiliza las disposiciones de la Ley 29090 para el desarrollo y ejecución de proyectos de VIS. 

Asimismo, el Decreto Legislativo 1469, establece que las disposiciones del Reglamento Especial, así como sus especificaciones urbanísticas y edificatorias son normas nacionales de obligatorio cumplimiento para privados y públicos, en el diseño y ejecución de proyectos de habilitación urbana o de edificación para VIS. 

Resaltamos ello, pues existe controversia en la aplicación del Reglamento Especial, en muchos aspectos, con normas emitidas por los gobiernos locales al amparo de las facultades que les otorga la Ley Orgánica de Municipalidades. Sin perjuicio de ello, mediante una última modificación al Reglamento Especial, con Decreto Supremo 002-2020-VIVIENDA, se dispuso que ciertas regulaciones del Reglamento Especial, solo se aplican, en tanto las Municipalidades Provinciales no las regulen expresamente. 

El Decreto Legislativo 1469, incorpora en la Ley 29090, la definición de VIS - que innovó el referido Reglamento, creemos más allá de la Ley 27829 - incluyendo a los créditos Mivivienda dentro de categoría de VIS. Por tanto, la regulación especial, para promover inversiones en VIS, no solo aplica a los proyectos inmobiliarios ejecutados en el marco del programa Techo Propio, sino también, a los ejecutados con créditos Mivivienda.

Con esta incorporación del Reglamento Especial al cuerpo legal de la Ley 29090, creemos que se pretende poner fin a las disputas competenciales con las Municipalidades, pero esto está aún por verse, las Municipalidades aún no se han pronunciado.

¿Qué dice el sector privado?

La voz que al parecer será escuchada, es la del Presidente de la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO: Humberto Martinez Diaz. 

Martínez, ante un panorama que enfoca como crítico en todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, y ante la falta de liquidez de las familias, propone subsidiar más la oferta, para evitar el colapso total.

Puntualmente plantea elevar el subsidio del Estado en los créditos Mivivienda, BBP, en un 30%, y que el tramo de viviendas, que por cuyo valor en la actualidad no acceden a dicho subsidio, lo hagan con un BBP de un 3% del valor de la vivienda.

Finamente, el momento es muy complicado para el desarrollo inmobiliario, fundamental en el desarrollo de las ciudades. El Gobierno ha planteado medidas, esperemos alcancen los resultados previstos. 

Definitivamente la vivienda es un elemento importante dentro del concepto de ciudad, ¿quieres conocer más sobre nuestro proyecto para trabajar por una ciudad mejor?, ingresa aquí.

1https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1520/cap13.pdf
2 https://gestion.pe/economia/deficit-habitacional-lima-metropolitana-612-464-viviendas-2016-127350-
noticia/
3 https://busquedas.elperuano.pe/download/url/decreto-legislativo-que-promueve-la-reactivacion-de-
la-econo-decreto-legislativo-n-1464-1865621-1

4https://larepublica.pe/economia/2020/04/20/bono-familiar-habitacional-que-es-quienes-
acceden-y-como-y-donde-solicitar-el-beneficio-atmp/
5 https://gestion.pe/economia/coronavirus-peru-ejecutivo-evalua-reducir-cuota-inicial-para-acceder-a-
credito-mivivienda-y-comprar-un-domicilio-covid-19-nndc-noticia/